A aquisição de imóvel na planta, ou seja, que ainda está sendo ou que vai ser construído, é uma alternativa muitas vezes vantajosa para aqueles que desejam realizar o sonho de ter a casa própria ou até mesmo como forma de investimento no mercado imobiliário.
Entretanto, como ocorre em todos os negócios, essa modalidade de aquisição de imóvel também possui seus riscos e vantagens.
Diante disso, é fundamental que os envolvidos, especialmente o comprador/consumidor, conheça como funciona a compra de um imóvel na planta, suas etapas, formalidades e os parâmetros para não errar na hora da escolha.
Neste artigo iremos desmistificar para você a aquisição de imóvel na planta.
Descubra se essa é uma boa opção para você!
Como funciona a compra de um imóvel na planta?
Bom, como o próprio nome sugere, a aquisição de imóvel na planta consiste na compra de um apartamento ou casa, ainda em etapa de construção, seja antes ou durante a fase de obra, mas desde que ainda não finalizada.
Portanto, a compra de um imóvel na planta compreende a aquisição de um “bem futuro”, ou seja, algo que ainda não existe.
Não se assuste, pois isso é expressamente permitido em nosso Ordenamento Jurídico, especificamente no art. 483, do Código Civil, que prevê que a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura.
O negócio é normalmente formalizado através de um contrato de promessa de compra e venda, por meio do qual o comprador adquire o direito real de aquisição sobre o imóvel. Mas atenção, esse direito surge somente após o registro do contrato na matrícula do imóvel, junto ao Registro de Imóveis competente.
Assim, quando finalmente o comprador quitar o valor integral ajustado, terá direito à “escritura definitiva” para ser levada à registro e, assim, podemos dizer que a propriedade do imóvel estará em seu nome.
Existem, também, outras formas de realizar a compra de um imóvel na planta, por exemplo por meio de uma escritura pública de compra e venda definitiva, quando o negócio é pago à vista ou após quitar o valor integral da promessa de compra e venda. Tal escritura deve, posteriormente, ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A outra opção é por intermédio de um contrato de financiamento que tem caráter de escritura pública, sendo elaborado e regido pelo banco que concede o empréstimo, normalmente constando o próprio imóvel como garantia em caso de inadimplemento.
Quais são as etapas de compra do imóvel na planta?
Projeto e lançamento
O projeto é o start de tudo, quando começam as ações da construtora em direção à idealização do empreendimento que será lançado.
Nessa fase, a obra ainda está no papel, passando por uma fase mais burocrática, digamos assim, com vias à aprovação da construção junto à Prefeitura, avaliação de Engenheiros Civis, Arquitetos, Bombeiros, além de verificações no aspecto hidráulico, elétrico e de telefonia do conjunto.
Tão logo ocorra a aprovação do projeto pela Prefeitura, a empresa reúne os documentos relativos aos custos da obra para colocar um preço no empreendimento, passando então à fase de lançamento, quando começa o marketing de divulgação para alcançar os interessados.
Na fase de lançamento, a incorporadora já tem em mãos os documentos que precisa (tais como alvarás e registros) para abrir as vendas do empreendimento ao público.
O termo “lançamento” abarca imóveis que estão sendo comercializados ainda na planta, podendo estar em fase inicial do processo de construção, fase final ou prestes a ser inaugurado.
É na etapa de lançamento que o consumidor tem a chance de escolher qual unidade deseja adquirir, levando em conta suas preferências pessoais (andares mais altos ou mais baixos, exposição ao sol, tamanhos, quantidades de cômodos, etc.).
A compra, fluxo de pagamento
O comprador, após a decisão de aderir ao empreendimento, precisa formalizar, junto à empresa, sua intenção por meio de um contrato. Como visto anteriormente, o mais comum é o contrato de promessa de compra e venda.
Recomenda-se que o consumidor seja assistido por um advogado de sua confiança para análise e verificação da regularidade do contrato e do próprio empreendimento em si, antes de assinar os contratos.
Além disso, e não menos importante, o consumidor deve se preparar financeiramente para o investimento que está prestes a realizar.
A compra de um imóvel na planta exige planejamento de um fluxo de pagamento para fazer frente às parcelas ajustadas para antes (entrada), durante e após a obra.
Ou seja, não basta que o comprador tenha uma certa soma em dinheiro suficiente para cobrir a entrada, que normalmente costuma ser 30% do valor do imóvel.
É preciso que ele tenha planejado um fluxo de pagamento para todas as parcelas que precisará pagar durante a obra e até mesmo depois de o imóvel ter sido entregue.
Normalmente a empresa responsável pela obra apresenta uma planilha com o fluxo de pagamento ao comprador. Mas na grande maioria das vezes é possível negociar um desconto, a depender das condições do comprador, por exemplo, em oferecer uma entrada um pouco maior.
Há contratos que contemplam pagamentos mensais, outros trimestrais ou semestrais.
Fique atento à forma de pagamento prevista para o seu empreendimento e realize um bom planejamento financeiro, se necessário, contando com o auxílio de um contador para isso.
Construção e customizações
Iniciadas as obras, é importante sempre destacar que o comprador pode (e deve!) acompanhar o andamento da construção, especialmente para verificar se a empresa está cumprindo os prazos planejados e se os materiais empregados são da mesma qualidade que prometido.
Ainda nessa fase, o comprador pode também customizar a sua unidade dentro do que lhe é permitido, especialmente no acabamento e nos detalhes na arquitetura do imóvel.
Evidentemente que tudo isso deve ser feito com o auxílio de profissionais da área (engenheiros, arquitetos, etc.) e observando o que está fixado no contrato.
Entrega do apartamento e prazos
Essa, sem dúvidas, é a etapa mais esperada!
A “entrega das chaves” aos proprietários marca a fase final da obra. A entrega normalmente ocorre na ocasião de uma vistoria agendada com os representantes do empreendimento e os compradores.
Concluída essa fase, as providências seguintes costumam ser os registros, obtenção do habite-se junto à Prefeitura e a continuidade dos pagamentos até a quitação integral.
Riscos da compra de um imóvel na planta
Existe o risco de não receber o apartamento?
Como todos os negócios do ramo imobiliário, especialmente em razão dos elevados valores envolvidos, a compra de imóvel na planta também envolve riscos.
Um deles é o de não receber o apartamento. Esse é um risco inerente ao negócio!
Isso, normalmente, ocorre quando empresas, construtoras ou incorporadoras, descredibilizadas no mercado, com baixa experiência e sem controle financeiro, quebram, deixando de concluir o empreendimento e causando enorme prejuízo e frustração aos compradores.
Nesses casos, infelizmente nos deparamos com situações de pessoas que “perderam” todo o investimento dado na entrada do imóvel e no pagamento das parcelas, precisando enfrentar um longo processo judicial para tentar a restituição desse numerário, o que nem sempre é tarefa fácil.
Entretanto, podemos afirmar que se você tomar todos os cuidados na hora de fazer uma boa escolha quanto à construtora, as chances de não receber o apartamento são pequenas.
Por isso, é importante zelar pela escolha de uma empresa sólida e experiente no mercado.
Ao final do texto, deixamos algumas dicas para fazer uma boa escolha!
Aumento de custos
O aumento de custos devido à inflação pode ser uma realidade não calculada pelos compradores de imóveis na planta.
O preço da unidade vendida na planta é calculado com base nas condições vigentes à época do lançamento do empreendimento.
Portanto, eventuais aumentos posteriores acabam sendo repassados pela construtora aos compradores, e isso pode aumentar (pouco ou muito, a depender da situação), o valor final do negócio.
O principal índice nacional utilizado para a correção é o INCC – Índice Nacional de Custos da Construção, que é responsável por monitorar a evolução dos preços de materiais, mão de obra e serviços mais importantes para o setor da construção civil.
Diante desse risco, o comprador precisa, no seu planejamento financeiro, contar com um possível aumento em razão da majoração do INCC, evitando surpresas indesejadas em seu orçamento.
Vantagens na compra de um imóvel na planta
Custo benefício
Sem dúvidas, o bom custo benefício da aquisição de imóveis na planta costuma ser o ponto forte para esse tipo de negócio.
Isso porque, os valores praticados no mercado imobiliário para compra e venda de imóveis que ainda serão construídos costumam ser mais baixos que para imóveis já concluídos.
Além disso, o imóvel costuma sofrer valorização pelas melhorias que eventualmente sofre em seu entorno, por exemplo, a realização de vias de acesso, instalação de escolas, faculdades, supermercados, etc..
Porém, vale destacar que não é só o preço final que deve ser considerado na hora de escolher adquirir um imóvel na planta, e, sim, o conjunto da obra, literalmente, ou seja, o valor, a forma de pagamento, o prazo para entrega, a localização, o material utilizado pela construtora, a reputação da empresa, dentre outros inúmeros fatores.
Documentação menos burocrática
Esse é um ponto positivo que nem todos conhecem.
De fato, a aquisição de imóvel na planta tende a ser menos burocrática do ponto de vista da documentação, já que ocorre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e, por ser um imóvel novo, o comprador não precisa se preocupar com a origem do bem, a existência de terceiros envolvidos, eventuais gravames e outras questões que podem causar dor de cabeça no processo de aquisição de um imóvel “com vida anterior”.
Planejamento financeiro
Outra vantagem que merece destaque para a compra de imóveis na planta é a possibilidade de planejamento financeiro, já que o comprador normalmente dispõe de mais prazo para se organizar quanto ao pagamento das prestações, podendo ainda buscar um financiamento imobiliário que melhor atenda às suas condições.
Dicas para fazer uma boa escolha na compra do imóvel na planta.
Agora que estamos chegando ao final do texto, deixamos 4 dicas importantíssimas para você que está cogitando adquirir um imóvel na planta.
Confira!
Conheça a construtora e seus empreendimentos prontos
Antes de optar por comprar um imóvel na planta, a 1ª decisão deve ser em relação à escolha da construtora/incorporadora.
Procure visitar os apartamentos decorados e conheça o local da obra, de preferência acompanhado de um engenheiro de sua confiança.
Esse profissional poderá dizer se há viabilidade e razoabilidade na proposta apresentada pela construtora, seja do ponto de vista custo, seja do ponto de vista operacional.
Cálculo financeiro e planejamento a longo prazo
Do ponto de vista financeiro, a aquisição de um imóvel na planta exige muito comprometimento e planejamento por parte do comprador.
Isso porque, é preciso que as parcelas sejam pagas rigorosamente em dia para evitar juros e multas, sem contar a dor de cabeça de ser cobrado extrajudicial e judicialmente por um imóvel que ainda está em fase de construção.
Além disso, é preciso considerar e planejar efetivamente uma reserva financeira para pagar as despesas que podem surgir “inesperadamente” ou aquelas que costumam passar despercebidas no contrato, por exemplo, as taxas de entrega das chaves, despesas com cartório, reajustes em razão da inflação, etc.
O comprador precisa ter em mente, também, que dependendo de onde se situa o bem, precisará pagar mensalmente taxas condominiais após se mudar para o imóvel.
Essa despesa com o condomínio, a depender do local, pode ser bastante alta e nem sempre os consumidores colocam tal gasto no orçamento.
Profissionais que podem te ajudar a evitar problemas
Uma dupla infalível pode te auxiliar no processo de aquisição de imóvel na planta, especialmente para não errar na hora da escolha: engenheiro civil e advogado especialista em direito imobiliário.
- O trabalho do Engenheiro Civil é determinante para verificar a viabilidade e a razoabilidade da proposta apresentada pela construtora (valores condizentes com o mercado, local adequado e seguro para a obra, planta, projetos, prazos estimados, etc.).
- Já o advogado, bem, seu trabalho é voltado para a análise do contrato. Além disso, o profissional poderá acompanhar os procedimentos junto ao cartório, garantindo que todas as formalidades sejam observadas para o imóvel ser registrado em nome do comprador.
Dica extra!
Não compre um imóvel na planta sem antes verificar que o projeto da construção está devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Afinal, esse registro pressupõe que houve uma prévia aprovação/regularidade do empreendimento junto à Prefeitura, garantindo que a empresa esteja em dia com os documentos exigidos em lei, inclusive certidões e demais documentos sobre a sua capacidade financeira.
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